El contrato de compraventa establece los acuerdos que definirán la operación: quién compra, quién vende, qué inmueble se transmite, cuánto se pagará, en qué fechas, qué documentos deben entregarse y qué ocurre si alguna parte incumple.
No necesitas memorizar términos jurídicos para detectar inconsistencias básicas. Sí necesitas leer todo el documento, revisar anexos, comparar cada dato con lo negociado y pedir explicación antes de firmar. Cuando la operación sea compleja o una cláusula tenga consecuencias importantes, solicita asesoría profesional.
Antes de revisar el contrato, reúne los documentos para comprar una casa y confirma que la información del inmueble y del vendedor sea consistente.
Regla principal Todo lo que sea importante para tu decisión debe aparecer por escrito: precio, pagos, unidad, superficie, acabados, entrega, garantías, devolución, penalizaciones y condiciones del crédito. |
¿Qué es un contrato de compraventa de inmueble?
Es el acuerdo que contiene los derechos y obligaciones de comprador y vendedor respecto de una propiedad. Dependiendo de la etapa y estructura de la operación, puede existir un apartado, promesa, contrato privado, contrato de adhesión o instrumento previo a la escritura pública.
El contrato no debe confundirse con la escritura. La escritura pública formaliza la transmisión en los términos y con los requisitos aplicables, normalmente ante notario, y posteriormente se realiza la inscripción correspondiente.
Contrato de compraventa vs. escritura pública
Documento | Función principal | Qué debes revisar |
|---|---|---|
Contrato de compraventa | Establece precio, pagos, fechas, condiciones y obligaciones. | Cláusulas, anexos, penalizaciones, entrega y cancelación. |
Escritura pública | Formaliza jurídicamente la transmisión de la propiedad. | Datos del inmueble, partes, gravámenes, impuestos e inscripción. |
Partes que debes revisar en un contrato de compraventa
Sección | Qué confirmar | Señal de alerta |
|---|---|---|
Datos de las partes | Nombres, razón social, domicilio, RFC y representación. | Datos incompletos o receptor de pago distinto. |
Descripción del inmueble | Unidad, dirección, superficie, colindancias, estacionamientos y anexos. | Información distinta a planos o escritura. |
Precio y moneda | Precio total, impuestos, descuentos y conceptos adicionales. | Cantidades ambiguas o espacios en blanco. |
Forma de pago | Apartado, enganche, crédito, transferencias y fechas. | Pagos sin recibo o no acreditados al precio. |
Crédito hipotecario | Qué ocurre si no se aprueba, se retrasa o autoriza menos. | Pérdida automática de cantidades sin condiciones claras. |
Entrega | Fecha, estado, inventario, acabados y procedimiento. | Fecha solo estimada sin consecuencias o prórroga definida. |
Penalizaciones | Consecuencias proporcionales para ambas partes. | Obligaciones severas solo para el comprador. |
Cancelación | Procedimiento, plazos, devoluciones y gastos no reembolsables. | Facultad unilateral sin explicación. |
Escrituración | Notario, requisitos, gastos, gravámenes y fecha. | Responsabilidades indefinidas. |
Garantías | Cobertura, plazo, reclamación y exclusiones. | Promesas comerciales no anexadas. |
1. Identidad y facultades de comprador y vendedor
Confirma que los datos coincidan con identificaciones, escritura y documentos corporativos. Si firma un representante, solicita que el notario o asesor revise el poder y sus facultades.
2. Descripción exacta de la propiedad
El contrato debe permitir identificar sin duda qué compras. En departamentos o desarrollos, incluye número de unidad, nivel, superficie, cajones, bodegas, indivisos y áreas o equipamiento que formen parte de la operación.
Compara esta sección con planos, ficha técnica, escritura o régimen aplicable. Las diferencias deben resolverse antes de firmar.
3. Precio total y gastos adicionales
Distingue entre precio de la propiedad, impuestos, gastos notariales, avalúo, comisiones, cuotas, equipamiento opcional y cualquier cargo adicional. El contrato debe indicar qué paga cada parte.
Si utilizarás financiamiento, calcula el costo real de una hipoteca y confirma que la forma de pago coincida con la autorización del crédito.
4. Apartado, anticipo y enganche
Cada pago debe tener concepto, fecha, receptor, comprobante y efecto. Revisa si el apartado es reembolsable, cuándo se convierte en parte del enganche y bajo qué circunstancias puede retenerse.
5. Condición de aprobación del crédito
Si la compra depende de un crédito, el contrato debe explicar qué ocurre si la institución lo rechaza, aprueba un monto menor o retrasa la liberación. Evita asumir que estas situaciones se resolverán de forma automática.
Antes de comprometerte, compara tu crédito hipotecario en Saltillo y conoce el monto real de recursos propios.
6. Fechas de escrituración y entrega
Identifica fechas límite, condiciones previas, documentos pendientes y procedimiento de entrega. En vivienda nueva, el contrato y anexos deben describir acabados, equipamiento, servicios, garantías y mecanismo para reportar detalles.
7. Penalizaciones e incumplimiento
Lee qué sucede si el comprador se retrasa, cancela o no entrega documentos, y qué ocurre si el vendedor no entrega, modifica características o incumple fechas. Revisa montos, plazos de gracia, forma de notificación y límites de responsabilidad.
8. Cancelación y devolución de cantidades
El contrato debe explicar cómo cancelar, a quién notificar, en qué plazo se devuelve el dinero, qué conceptos pueden descontarse y qué evidencia debes presentar. No aceptes explicaciones verbales diferentes al texto.
9. Escrituración y libertad de gravamen
Confirma quién elige o propone al notario, qué documentos se requieren, cómo se cubrirán los gastos y bajo qué condiciones debe encontrarse el inmueble al escriturar. Si existe una hipoteca previa, el contrato debe coordinar su liquidación y cancelación.
10. Anexos, acabados y garantías
Los anexos forman parte de la decisión. Pide planos, memoria de acabados, inventario, equipamiento, reglamento, cuotas y garantías. Revisa que estén identificados, fechados y firmados o reconocidos por las partes.
Contratos de adhesión en la venta de vivienda
Cuando un proveedor, desarrollador, constructor o promotor utiliza un formato uniforme para vender vivienda destinada a casa habitación, existen obligaciones de información y registro ante Profeco. Revisa que el documento incluya el número y fecha de registro aplicables y compara el texto entregado con el modelo registrado.
Profeco recomienda revisar especialmente penas convencionales, garantías, gastos no reembolsables y fecha de entrega. Consulta la guía oficial ¿Quieres comprar una casa o un departamento?.
Checklist antes de firmar
- Leí todas las hojas y anexos.
- Los datos de las partes son correctos.
- La propiedad coincide con planos y documentos.
- El precio total y cada pago están claros.
- Sé qué pasa si mi crédito no se aprueba.
- Conozco fechas y condiciones de entrega.
- Entiendo penalizaciones y cancelación.
- Los acabados, equipos y garantías están anexados.
- No existen espacios en blanco.
- Recibiré una copia firmada por todas las partes.
- Un notario o asesor revisó los puntos necesarios.
Preguntas que debes hacer antes de firmar
- ¿Este pago es reembolsable y en qué casos?
- ¿Qué pasa si el banco autoriza menos dinero?
- ¿Qué gastos no están incluidos en el precio?
- ¿Cuál es la fecha límite de escritura y entrega?
- ¿Qué penalización existe si el vendedor se retrasa?
- ¿Cómo se documentarán cambios o mejoras?
- ¿Qué incluye exactamente la vivienda al entregarse?
- ¿Cómo se presenta una reclamación de garantía?
- ¿Cuál es el número de registro del contrato de adhesión, si aplica?
- ¿Quién conservará cada comprobante y anexo?
Errores comunes al firmar
- Firmar el mismo día que recibes el contrato. Pide tiempo para leer y comparar.
- Confiar en promesas verbales. Incorpóralas al contrato o anexos.
- No revisar penalizaciones del vendedor. Las consecuencias deben estar claras para ambas partes.
- Entregar dinero sin recibo. Documenta cada pago y su aplicación.
- Ignorar anexos. Planos y acabados pueden contener información esencial.
- Pensar que el crédito valida todo. La revisión bancaria no sustituye tu lectura ni la asesoría legal.
Comprar en un desarrollo de SAGON con información clara
Al solicitar información de una unidad, compara el contrato y anexos con la ficha del proyecto: modelo, superficie, recámaras, estacionamientos, acabados, amenidades, fecha de entrega y esquema de pago.
Conoce AURA Place, AURA Place II y Casa de Piedra. Solicita la documentación específica de la propiedad disponible y resuelve cualquier duda antes de firmar.
Da el siguiente paso con información completa Solicita disponibilidad, características, esquema de pago y documentación de la propiedad que te interesa. |
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa
¿Un contrato privado me convierte en propietario?
La transmisión y formalización requieren cumplir los actos y requisitos aplicables, normalmente mediante escritura pública e inscripción. Consulta al notario.
¿Puedo cancelar un contrato de compraventa?
Depende de las cláusulas, las causas, los plazos y la legislación aplicable. Revisa el procedimiento antes de firmar.
¿Qué pasa si el crédito no es aprobado?
Debe revisarse la cláusula correspondiente. El contrato debe explicar el efecto sobre la operación y las cantidades entregadas.
¿Quién paga los gastos notariales?
El contrato debe indicar la distribución de gastos y el notario puede proporcionar un desglose estimado según la operación.
¿Qué hago si una cláusula no se entiende?
No firmes hasta recibir una explicación clara. Solicita asesoría notarial o legal independiente si la consecuencia es importante.
¿Qué anexos debe incluir una vivienda nueva?
Planos, superficies, acabados, equipamiento, garantías, reglamento y cualquier característica prometida que sea relevante para la compra.